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關于加強土地儲備與融資管理的通知
 

 

各省、自治區、直轄市及副省級城市國土資源主管部門、財政廳(局),新疆生產建設兵團國土資源局、財務局,中國人民銀行上海總部、各分行、營業管理部、省會(首府)城市中心支行、副省級城市中心支行,各銀監局:
  為加強土地儲備機構、業務和資金管理,規范土地儲備融資行為,切實防范金融風險,保障土地儲備工作規范和健康運行,現將有關問題通知如下:
  一、加強土地儲備機構管理
  國土資源主管部門統一歸口管理土地儲備工作,按照《土地儲備管理辦法》(國土資發〔2007〕277號)的規定,建立土地儲備機構名錄(以下簡稱“名錄”)。市、縣國土資源主管部門應將符合規定的機構信息逐級上報至省級國土資源主管部門,經省級國土資源主管部門審核后報國土資源部,列入名錄并定期更新。國土資源部將名錄或更新結果抄送財政部、中國人民銀行和銀監會,地方各級國土資源主管部門將經審核后的名錄抄送同級財政部門、人民銀行分支機構和銀行業監督管理部門。
  國土資源部利用土地市場動態監測與監管系統,監測監管土地儲備機構業務開展情況。列入名錄的土地儲備機構,應將納入儲備土地、已供儲備土地、儲備資金收支、各類融資等相關信息,通過國土資源主干網錄入上傳,尚未開通國土資源主干網的市、縣,通過互聯網錄入上傳,作為土地管理、財政預算、金融貸款監督檢查的主要依據。同級國土資源主管部門應監督核準上傳信息。國土資源部及省級國土資源主管部門定期向同級財政及人民銀行分支機構、銀行業監督管理部門抄送相關信息。
  二、合理確定儲備土地規模結構
  土地儲備機構要加強對當地經濟社會發展及土地市場形勢分析,根據用地需求預測及市場調控的方向提出合理建議,嚴格控制土地儲備總規模和融資規模。
  土地儲備機構應于每年第三季度,編制下一年度土地儲備計劃。年度土地儲備計劃是制定年度土地儲備資金收支預算、確定年度土地儲備融資規模的主要依據。年度土地儲備計劃中,新增儲備土地規模(含本年度收儲已在本年度供應的儲備土地),原則上應控制在市、縣本級前三年平均年供應的儲備土地量之內。優先收購儲備空閑、低效利用及其他現有建設用地,積極開展工業用地儲備。儲備土地應優先用于保障性安居工程及其他公益性事業。同級國土資源、財政部門和人民銀行分支機構負責審核調整年度土地儲備計劃,報同級人民政府批準,并報上級國土資源主管部門備案。
  三、加強儲備土地前期開發管理
  土地儲備機構應組織開展對儲備土地的前期開發,為政府供應“凈地”提供有效保障。進行道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等基礎設施建設的,應通過公開招標方式選擇工程設計、施工和監理等單位,不得通過下設機構進行工程建設。有下設或掛靠從事工程建設機構的,必須與土地儲備機構徹底脫鉤。前期開發工程施工期間,土地儲備機構要予以監督管理,工程完成后,土地儲備機構要組織開展驗收,驗收工作參照相關工程驗收有關規定執行。對儲備土地的管護和臨時使用,土地儲備機構可設立內部機構進行管理,也可通過公開招標方式選擇管理單位。
  四、加強土地收儲及管護工作
  列入名錄的土地儲備機構,同級國土資源主管部門可依據土地儲備計劃,按照相關規定將依法收回的國有土地、收購的土地、行使優先購買權取得的土地、已辦理農用地轉用、征收批準手續并完成征地的土地以及政府依法取得的其他土地等交由其儲備。
  納入政府儲備的土地必須是產權清晰的土地。相關土地納入儲備前,土地儲備機構應對土地取得方式及程序的合規性、經濟補償(政府無償收回的除外)、土地權利(包括他項權利)等情況進行認真核查,對取得方式及程序不合規、補償不到位、土地權屬不清晰、未辦理土地登記手續、應注銷而未注銷原土地登記手續、已設立土地他項權利未依法解除的,不得納入儲備。
  土地儲備機構應對納入儲備的土地采取自行管護、委托管護、臨時利用等方式進行管護。建立巡查制度,對侵害儲備土地權利的行為要做到早發現、早制止、早處理。
  儲備土地的臨時利用,應報同級人民政府國土資源主管部門、財政部門同意。其中,在城市規劃區內儲備土地的臨時使用,需搭建建筑物、構筑物的,在報批前,應當先經城市規劃行政主管部門同意;設立抵押權的儲備土地臨時使用,應征得抵押權人的書面同意。土地儲備機構應與土地使用者簽訂臨時使用土地合同,明確土地用途、期限、經濟補償、不得修建永久性建筑物、到期地面建筑物處理及提前終止使用經濟關系的處理等事宜。臨時使用儲備土地的期限不得超過二年,且不得轉包。臨時使用儲備土地取得的收入,按照非稅收入收繳管理辦法規定,全部繳入同級國庫,納入公共預算,實行“收支兩條線”管理。
  五、規范土地儲備融資行為
  土地儲備機構確需融資的,應納入地方政府性債務統一管理,執行地方政府性債務管理的統一政策。同級財政部門應會同國土資源主管部門、人民銀行分支機構,根據年度土地儲備計劃,核定土地儲備融資規模,經同級人民政府審核后,按財政管理級次逐級上報至省級財政部門。省級財政部門依據地方政府性債務管理法律法規和政策規定核準后,向土地儲備機構核發年度融資規模控制卡,明確年度可融資規模并同時反映已發生的融資額度。土地儲備機構向銀行業金融機構申請融資時,除相關文件外,還應出示融資規模控制卡。銀行業金融機構批準融資前,應對融資規模控制卡中的已有融資額度進行認真核對,擬批準的融資額度與本年度已發生的融資額度(包括本年度貸款已在本年度歸還部分)累計不得超過年度可融資規模,對本年融資額度已達到年度可融資規模的土地儲備機構,不得批準新的項目融資。
  列入名錄的土地儲備機構可以向銀行業金融機構貸款。在國家產業政策指導下,銀行業金融機構應按照相關法律法規及監管要求,遵循市場化原則,在風險可控的前提下,向列入名錄的土地儲備機構發放并管理土地儲備貸款。銀行業金融機構應按照有關部門關于土地儲備貸款的相關規定,根據貸款人的信用狀況、土地儲備項目周期、資金回籠計劃等因素合理確定貸款期限,貸款期限最長不超過五年。名錄內土地儲備機構所屬的儲備土地,具有合法的土地使用證,方可用于儲備抵押貸款。貸款用途可不對應抵押土地相關補償、前期開發等業務,但貸款使用必須符合規定的土地儲備資金使用范圍,不得用于城市建設以及其他與土地儲備業務無關的項目。本《通知》下發前名錄以外的機構(含融資平臺公司)名下的儲備土地,應嚴格按照《通知》的要求逐步規范管理。
  土地儲備融資資金應按照專款專用、封閉管理的原則嚴格監管。納入儲備的土地不得用于為土地儲備機構以外的機構融資擔保。土地儲備機構將貸款挪作他用的,有關主管部門應依法依規予以嚴肅處理;銀行業金融機構應及時采取貸款處置和資產保全措施,暫停對該土地儲備機構發放新的貸款,并按照法律法規的規定和借款合同的約定追究該土地儲備機構的違約責任。
  六、嚴格土地儲備資金管理
  土地儲備機構應于每年第三季度根據年度土地儲備計劃,編制下一年度土地儲備資金收支預算,經國土資源主管部門審核后,報同級財政部門審定。其中,屬于政府采購范圍的,應當按規定編制政府采購預算,嚴格執行政府采購有關規定。資金收支預算涉及土地儲備貸款的事項,應征求所在地人民銀行相關分支行、銀監局的意見。
  加強國有土地收益基金的管理。國有土地收益基金要按規定比例及時計提,并按規定用于土地儲備。土地儲備機構必須按規定用途使用土地儲備資金,不得挪用。土地儲備工作中發生的地籍調查、土地登記、地價評估以及管護中圍欄、圍墻等建設的支出,經同級財政部門批準,列入土地儲備資金使用范圍。土地儲備資金預算執行中,需財政部門核撥資金的,土地儲備機構應提出用款申請,經國土資源主管部門審核后,報同級財政部門審批。土地儲備資金的支付要按照財政國庫管理制度有關規定執行。土地儲備機構應于每年年終,按規定編制土地儲備資金收支決算,由同級財政部門審核并上報同級人民政府批準。
  本通知自印發之日起實施。各地區相關部門和單位要嚴格執行本通知各項規定。對于違反本通知規定的單位和個人,將依照相關法律法規規定進行處理。
                                                                                                                                                                         國土資源部 財政部
  中國人民銀行 中國銀行業監督管理委員會
                                                                                                                                                                                  2012年11月5日

 
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