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國稅總局稅務司司長:不動產評估須由政府來做
 

“中介機構做不動產評估是不合適的。”5月30日,國稅總局地方稅務司司長趙興玉接受本報記者采訪時說。

   開征不動產稅勢在必行已成共識,問題是應該由哪個機構來評估不動產的價值?

   目前,我國房地產評估分散在政府主管部門、投資信托公司、學術研究機構、會計師事務所、審計師事務所,甚至學術團體辦的咨詢服務機構。趙興玉肯定“此工作必須由政府來做”,因為不動產評估是一種政府行為,如果交給商業評估機構來做,很難避避免私下交易。

   評估機構隸屬政府部門

  “從各國經驗來看,不動產稅不應由商業性的評估機構來承擔。”不動產改革研究課題組成員、國務院發展研究中心對外經濟研究部副部長隆國強也表達了相同觀點。

  隆國強解釋說,商業評估所用的方法為個體評估,如果對整個城市所有不動產進行評估,費用過高,耗時過長。同時,商業評估機構個體規模較小,單個機構難以承擔一個城市所有的評估任務。如果由多個機構同時承擔,其使用方法及標準上的差異,可能導致評估結果不一致。

  “應由一個隸屬于政府機關的專門評估機構來承擔,采取批量評估的方法。” 隆國強稱,該機構應該是政府部門的事業單位,其經費由財政全額撥付。

   不過,目前我國有多個主管部門都涉及不動產領域的評估。比如,建設部的評估機構以房地產評估為主,國土資源部的以土地評估為主,國資委的以資產評估為主。這三個不同屬性的評估機構,對評估技術、標準、數據庫的選擇皆不同。

   不動產稅的評估機構,應該如何建立,建立在現有的哪個機構當中?

  國研專家認為,根據中國國情現實,主要有兩方面的考慮:一是在國土資源和房地產管理機構內設置專門負責房地產的評估機構;二是在地方稅務機關中成立專門的房地產評估機構。

  第一種選擇意味著,房地產的評估機構與房地產稅的征收機構,分屬于兩個政府機構的內設事業單位。由國土資源和房屋管理部門設置的評估機構,負責房地產的信息收集、檔案管理、對房地產的市場價值進行評估,再及時將評估結果傳送給稅務機關。

  而第二種選擇的實質就是由地方稅務局下設不動產的評估機構和征管機構。

  兩種選擇

  事實上,國稅總局已經在此方面先行一步。

  “稅務部門掌握納稅人的基本信息,利用這種優勢,我們從模擬評稅來看,工作效率不錯,應該符合國家稅收征管的國情。”趙興玉稱,從2003年開始,國稅總局和財政部選擇了發達和不發達地區,如北京、重慶、深圳等地,聯合開展不動產稅評稅模擬試點(也稱“空轉”),為將來在稅務部門評估不動產稅,積累了技術和人才優勢。他們根據不同地區房地產市場發展狀況和房地產價值構成的要素,制定了不同的評估方法的技術標準。

  “經過房地產評估專家評定,以及征求房地產管理部門的意見,證明了這些方法的應用基本符合房地產評估原理,以及我國目前房地產現狀,因此具有可行性。”趙興玉稱。

  這套方法包括:開發了適合不同地區的房地產批量評稅的計算機系統;房地產信息采集審核和錄入體系,進行了批量評稅和稅收負擔的測算等。

  “最關鍵的是在稅務部門培養了相關人才。” 趙興玉稱,如果不動產稅全面開征的話,這是一個評稅基礎和重要力量。

  對此,國研中心課題組卻有不同觀點。

  “經過在青島的調研,我們更傾向于將評估機構建立在房屋國土部門。”隆國強說。國研中心專家倪紅日解釋說,物業稅評估所需的土地、房屋登記資料均在房屋國土部門,將評估機構設立在該部門,可以充分利用現有資料,有利于降低評估成本。另外,不動產評估是一項專業性很強的工作,房屋國土管理部門在這一領域的技術基礎強于其他部門。

   “面臨很多銜接問題。”趙興玉認為課題組的觀點會面臨一個難題——稅收行政復議或申訴問題。如果納稅人有異議,不會直接找評估機構,因為評估機構在后臺。稅務機關不能直接解決問題,只好把案件送回房地產部門,等房地產部門復議之后,再通過稅務機關處理。“稅務部門扮演‘二傳手’,可能會降低效率,造成納稅人不滿。”

  中介機構無所為?

  “兩種模式都可以選擇,但關鍵是相關部門之間的協調統一。”北京大學不動產研究鑒定中心主任馮長春認為,可以考慮建設部、國土部、稅務局三家聯合起來成立不動產評估機構。

   同時,馮長春也提醒,商業中介評估機構不能完全不在考慮之列。

  “政府審核有一定的技術力量、信譽紀錄良好的中介評估機構,采取委托評估的辦法,可以縮小成本,提高效率。”馮認為,中介評估機構優勢在于技術專業人才豐富和有效競爭。

  這種建議的背景是,實際上現在建設部門和國土部門的評估機構已經脫鉤改制,成為獨立核算的經營性中介公司。如國土資源部“地價動態監測”和建設部“房地產動態監測與預警”,都是利用中介評估機構完成的。

  中介商業評估機構始終是以利益為目的,會否產生不公正的做法?

  對于此憂慮,馮長春認為,商業中介機構雖以營利為目的,但要承擔社會法律責任。同時,由于不動產評估的特點是批量評估,即成片成區,而不是為了抵押貸款進行的一對一的評估模式。因此中介機構暗箱操作的可能性很小。

  有關人士分析,“不動產評估機構和評估體系如何建立,需要進一步研究探討,但最關鍵的是要真正成為不以盈利為目的公正、公平的機構。這樣老百姓才信得過,減少征稅的阻力。”

 
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